Un dégât des eaux dans les parties communes, une chute dans le hall d’entrée, un début d’incendie en cave… en copropriété, les sinistres impliquent rarement une seule personne. Depuis la loi ALUR, l’assurance copropriété est une obligation légale, tant pour le syndicat des copropriétaires que pour chaque copropriétaire individuellement. Entre RC obligatoire, multirisque immeuble facultative et rôle du syndic, il n’est pas toujours simple de s’y retrouver ; en particulier pour les syndics bénévoles. Cet article fait le point, avec l’éclairage de GAN Évry.
Assurance copropriété : de quoi parle-t-on ?
Il ne faut pas confondre deux niveaux d’assurance bien distincts en copropriété :
- Le contrat collectif souscrit par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, qui couvre les parties communes (hall, escaliers, toiture, ascenseur, façades…) et la responsabilité civile du syndicat
- L’assurance individuelle de chaque copropriétaire, qui couvre son lot privatif (appartement, cave, parking) et sa propre responsabilité civile, qu’il soit occupant ou non-occupant
Ces deux niveaux sont complémentaires et obligatoires, mais répondent à des logiques différentes : le premier protège le collectif, le second protège chaque partie privative.
Ce que la loi impose : l’assurance RC obligatoire depuis la loi ALUR
L’obligation d’assurance en copropriété est encadrée par l’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, introduit par l’article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, en vigueur depuis le 1er janvier 2015 :
| Qui est concerné ? | Obligation |
|---|---|
| Chaque copropriétaire (occupant ou non-occupant) | S’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en cette qualité |
| Le syndicat des copropriétaires | S’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre |
Selon Service-Public.fr, cette assurance responsabilité civile de la copropriété couvre notamment les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l’immeuble (par exemple un escalier glissant) ou par une personne employée par la copropriété (gardien, prestataire…).
À noter : contrairement à la RC, la multirisque immeuble (MRI), qui couvre les dommages matériels aux parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme…), reste facultative — sauf si le règlement de copropriété en impose la souscription.
Le rôle du syndic : souscrire, faire voter, déclarer les sinistres
Le syndic joue un rôle central dans la gestion de l’assurance de la copropriété. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est notamment chargé de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 (majorité simple des voix exprimées), la décision de souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile pour le compte du syndicat.
En cas de refus de l’assemblée générale, la loi prévoit que l’assurance peut néanmoins être contractée par le syndic pour le compte du syndicat, afin de garantir le respect de l’obligation légale. Le syndic est également responsable de la déclaration des sinistres touchant les parties communes, et doit vérifier périodiquement que les montants garantis correspondent bien à la valeur de reconstruction de l’immeuble.
RC seule ou multirisque immeuble (MRI) ? Ce que couvre réellement le contrat
| Type de garantie | Caractère | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Responsabilité civile du syndicat | Obligatoire | Dommages causés à des tiers par les parties communes ou le personnel de la copropriété |
| Multirisque immeuble (MRI) | Facultative (sauf clause du règlement) | Dommages matériels aux parties communes : incendie, dégât des eaux, vandalisme, catastrophes naturelles… |
| RC de chaque copropriétaire | Obligatoire | Dommages causés à autrui depuis son lot privatif |
Selon France Assureurs, l’assurance multirisques de la copropriété garantit généralement la responsabilité civile du syndicat en son sein, mais le syndic doit vérifier ce point : un défaut d’assurance du syndicat peut constituer une faute dans l’exécution de son mandat.
La convention IRSI : qui indemnise quoi entre voisins en cas de sinistre
Lorsqu’un dégât des eaux ou un incendie touche plusieurs lots (logements et/ou parties communes), c’est la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles) qui s’applique, dans la limite de 5 000 € HT de dommages par local sinistré. Selon Service-Public.fr, elle prévoit deux seuils d’intervention :
- En dessous de 1 600 € HT : l’assureur gestionnaire désigné indemnise directement, sans recours possible contre un autre assureur
- Entre 1 600 € et 5 000 € HT : l’assureur gestionnaire mandate une expertise pour le compte de l’ensemble des assureurs concernés, indemnise les victimes, puis exerce un recours contre les assureurs responsables
Si le sinistre trouve son origine dans les parties communes, c’est l’assureur de la copropriété qui est désigné gestionnaire. Au-delà de 5 000 € HT, la convention IRSI ne s’applique plus et le dossier est traité selon les règles de droit commun.
Le cas du syndic bénévole : points de vigilance
Contrairement au syndic professionnel, tenu par la loi de justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle, le syndic bénévole n’est pas légalement obligé de s’assurer personnellement. Selon economie.gouv.fr, le syndic bénévole n’est pas tenu d’avoir de carte professionnelle, de garantie financière, ni d’assurance (mais il est fortement recommandé qu’il en souscrive une).
En pratique, selon l’ANIL, un syndic non professionnel peut intervenir à titre gratuit ou être rémunéré ; il n’est pas tenu de souscrire une assurance responsabilité civile, mais il a intérêt à le faire, les frais étant pris en charge par la copropriété. France Assureurs confirme que la responsabilité civile des syndics bénévoles est fréquemment couverte en extension des contrats souscrits par le syndicat des copropriétaires lui-même, un point essentiel à vérifier avant d’accepter cette fonction.
Bien dimensionner son contrat
Quelques points de vigilance permettent d’éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre :
- La valeur de reconstruction : le contrat doit couvrir la valeur réelle de reconstruction de l’immeuble (vétusté déduite), et non sa valeur vénale ; ce montant doit être réévalué périodiquement par le syndic
- La règle proportionnelle (article L121-5 du Code des assurances) : en cas de sous-assurance, l’indemnisation peut être réduite proportionnellement à l’écart entre la valeur assurée et la valeur réelle du bien
- La hausse de la surtaxe catastrophes naturelles : entrée en vigueur au 1er janvier 2025, elle impacte directement le montant des cotisations d’assurance des copropriétés, un facteur à anticiper dans le budget prévisionnel
Qui est concerné par l’assurance copropriété ?
- Les syndics professionnels, tenus de justifier d’une assurance RC professionnelle et d’une garantie financière pour exercer
- Les syndics bénévoles, membres du conseil syndical assurant la gestion de leur immeuble sans être légalement contraints à s’assurer, mais fortement incités à le faire
- Les copropriétaires occupants et non-occupants, tous deux tenus par la loi de s’assurer en responsabilité civile
- Les membres du conseil syndical, qui assistent le syndic et peuvent être concernés par les décisions relatives à l’assurance de l’immeuble
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Foire aux questions (FAQ)
Q1 : L’assurance copropriété est-elle obligatoire ?
Oui, la responsabilité civile est obligatoire pour le syndicat des copropriétaires et pour chaque copropriétaire depuis la loi ALUR (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), en vigueur depuis le 1er janvier 2015. La multirisque immeuble, elle, reste facultative sauf clause contraire du règlement de copropriété.
Q2 : Un syndic bénévole doit-il obligatoirement s’assurer ?
Non, contrairement au syndic professionnel. La loi ne l’y oblige pas, mais c’est fortement recommandé, et sa responsabilité civile est souvent déjà couverte en extension du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires.
Q3 : Qu’est-ce que la convention IRSI ?
C’est un accord entre assureurs qui simplifie l’indemnisation des dégâts des eaux et incendies en copropriété, pour les sinistres dont le montant n’excède pas 5 000 € HT par local sinistré, en désignant un assureur gestionnaire unique.
Q4 : Que se passe-t-il en copropriété sans syndic ?
La loi impose la désignation d’un syndic, professionnel ou bénévole, pour administrer la copropriété. En son absence, tout copropriétaire peut demander la désignation judiciaire d’un syndic pour régulariser la situation, y compris pour les questions d’assurance.
